2023.7.4.火
【家が欲しい！】お金が必要なタイミングって？
みなさんこんにちは。
いきなりですが、『フルローン』って聞くとどんな解釈でしょうか？
頭金無しで家にかかるお金はローンから全部出すゾ！ってイメージでしょうか？
大きくは正解なのですが、一度も貯金を動かさないと思っていると落とし穴にはまってしまいますので少し解説させてくださいね。
まず住宅ローンの性質は・・
数千万という大きなお金を銀行から借りますね。
住宅ローンの場合担保を入れることにより、優遇金利でお金を借りることができます。
この担保に当たるのが家と土地となります。
基本的に貸す方の銀行はその担保に見合ったお金しか貸せませんし、担保が本当にとれるのか？と担保そのものを現認しない限り断定できないのです。
土地はもともとそこにありますが決済するまで名義は売り主さんですし、家の場合は今から作っていく未来のものを担保に取るわけです。
なので土地は名義が変わってからしか貸せませんし、家の分は家が完成してからしか貸せないのです。
まずここまでを念頭に置いておいてくださいね♪♪
ここからは、実際に土地の場合は売り主さんにお金を支払うタイミング、家の場合はメーカーにお金を支払うタイミングを書いていきます。
≪土地≫
土地購入の流れを先にコチラのブログで確認してくださいね☆
土地の場合、お金を支払うタイミングは２回あります。
仮に1,000万円の土地を購入する場合、
土地の契約時に【手付金】
決済時に【残金】この２回で支払います。
先述した通り、決済時には土地の名義が買主さんに移りますので、銀行で借り入れた住宅ローンで支払うことができます。
ポイントは手付金。
手付金は相場として、土地価格の10％です。
1,000万円の土地の場合、100万円の手付金となります。
手付金とは買主さんに対し、
『決済するにはいろいろ時間がかかるのですぐには無理ですが、購入する意思の証として先に土地価格の一部を支払いますね！だから他の人には売らないでね！』というもの。
万が一、買主さんの理由（住宅ローンが通らなかったという理由は特約があるので該当しない）で契約をやめる可能性もありますし、
このタイミングはまだ住宅ローンの契約も済んでいません。
こういったことから、手付金を支払うタイミングでは住宅ローンを発動できません。
貯金から支払う必要があります。
そして決済のときにこの手付金を含んだ土地価格の全額が住宅ローンとして、銀行から買主さんに振り込まれるという仕組みになっています。
≪建物≫
建物のスケジュール感はコチラのブログとコチラのブログをチェックしてくださいね♪
建物に関しては借り入れた銀行や、住宅ローンによって複数パターンがありますので見落としがちな”つなぎ融資”を利用するパターンに絞って解説します！
まず、2,500万円の建物を購入したとします
建物を建築中に計４回に分けて、代金を支払います。
支払うタイミングは下の通り。
割合はメーカーによって違いますので中塚組に限った割合は
契約時（設計契約時）：一律30万円
着工時：請負代金に対し累計30％まで
上棟時：請負代金に対し累計70％まで
引渡時：残代金
金額にすると
契約時（設計契約時）：一律30万円
着工時：720万円
上棟時：1,000万円
引渡時：残代金
となります。
先述した通り、銀行は家を担保としている住宅ローンは家が完成するまで動かしません。
ですが、メーカーからの支払い日はやってきます。
どうなるかというと、現金で計1,750万円を用意しないといけません。
でも・・・普通は無理ですよね・・？？
そもそもそんな現金が用意できるなら、フルローンは組んでませんよね。（一概には言えませんが）
契約金に関しては、支払いのタイミングでは住宅ローンの契約も済んでおりませんので100％現金支払いとなります。
ローンに組み込みたい場合は土地と同様に残金支払いのタイミングになるので注意です。
あとの1,720万円に関しては、”つなぎ融資”というものを利用します。
つなぎ融資とは・・住宅ローンの融資を受けられるタイミングと実際に支払いが必要なタイミングとのギャップを埋めるために借り入れる短期間の融資のことを言います。住宅ローンが借りられることを条件に土地と建物のみに使用できる特殊なローンです。この一時的に借り入れたお金は住宅ローンの実行時に住宅ローンにて返済されます。借り入れている間（だいたいは着工～引渡しの間）は金利のみの返済となります。
このつなぎ融資を使い、建築中の支払額に充てます。
引渡しのときに残代金を支払い、完了となります。
≪まとめ≫
ここまで解説してきましたが最後に、結論はフルローンで組んだとしていくら手元にないといけないの！？というと
土地1,000万円、建物2,500万円の場合
土地＝手付金 100万円
建物＝契約金 30万円
いままで出てきませんでしたが、土地・建物・住宅ローンは高額な契約になりますので印紙代が高額になります。
そちらも現金になりますので概算5万円。
計135万円
フルローンを組んだとしても最低限この金額は動かせるお金として手元に用意して家づくりをしてくださいね。
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※この記事に出てきた金額はあくまで一例です。土地や建物の価格、住宅ローンの組み方によって異なります。
またフルローンを推奨するものではなく、わかりやすくするための設定です。借り入れはゆとりを持ち計画的に！
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毎度長いですね。本当はもっとお伝えしたいことは山ほどあるんですよ・・
ローンやお金のお話しは最重要なので、ご来場いただいた際にはじっくりゆっくりお話ししています。
聞きたい！相談したい！という方がおられましたらぜひ一度中塚組へお越しくださいね。
≪中塚組の相談できるプロ≫
中塚篤志
安原康司
岡田愛奈
